건물투자 일타강사 철준이 이야기 5부

5. 철준이만 가능한 0원으로 70억 건물주 되기

보통의 사람들은 철준이 사례가 왜 적용되지 않는 지

알아봅시다.

이걸 이해해야

누구나 0원으로 70억원 건물주가 될 수 있다는

철준이의 419만원 강의와 컨설팅은

과장 및 허위 광고에 대한 중요한 증거가 되니깐요.

사건이 복잡하니

시계열 순으로 한번 체크해봅시

1. 2022년 4월 7일 건물 계약금 대출

철준이는 돈이 한 푼도 없는데

2022년 4월에 대출을 받아서 5억 건물 계약금을 냈다고 합니다.

2층만 비어 있던 건물을 44억에 (정확하게 44.3억원)

매수하였는데요

그 뒤에 건물 하나 보이시죠

우측 더 높은 건물

고걸 잘 기억하셔야 합니다.

44억 건물은 충의동 20ㅌㅌ-5

뒷 건물은 충의동 20ㅌㅌ-6

철준이와 나의 차이

철준이 : 우리 아빠 회사를 이용해서 계약금 5억원을 대출 받는 능력

나 : 시무룩

5억원 대출은 어떻게 가능했나?

0꾸리가 최대주주로 있는 S정밀이라는 제조기업의

기업운전자금 대출을 정부정책자금으로

5억 원 약정을 받아낸 것으로 보이고요

5억원을 대출 실행해서

20ㅌㅌ-5 건물 계약을 맺은 것이죠

그 유명한

정부지원 정책자금으로

상가 건물 매수 계약금을 쓴

통 큰 철준이

즉 아빠 회사를 담보로 정부지원 정책자금

5억 원의 대출 능력 없으면

44억 건물을 살 수 없으니

해당사항이 없는 자는 일단 철준이의 강의를 취소하시고요

2. 2022년 8월 26일 건물 소유권 이전

이날에 소유권이 이전이 되고

등기에는 9월 30일에 기록이 올라갑니다

그리고 이 날에

건물 가치를 담보로 28억원의

대출이 실행됩니다.

그러나 여기서 눈여겨 볼 것은 공동담보입니다.

44억원의 건물에 28억원의 대출이 실행되지 않았던 겁니다.

즉 철준이 말하는

건물은 90% 대출로 사는 거라는 말이 먹혀들지 않았던 것이죠.

온라인상 공개된 정보를 활용

그래서

철준이는 공동담보물 추가 제공해야 했는데요

바로 뒷 건물인 20ㅌ-6 건물입니다.

철준이와 우리의 차이

철준이: 우리 아빠 건물 또 있지롱

나: 시무룩

즉 추가 담보물이 될 수 있는 아빠 건물이 없으면

44억 건물을 살 수 없으니

해당사항이 없는 자는 철준이 강의 취소하시고요

20ㅌㅌ-6건물은 철준이 부친이 2010년에 매수

2022년 4월 7일에

20ㅌㅌ-6 건물에서 5억 원을 대출받았기에

20ㅌㅌ-5건물의 계약금을 낼 수 있었던 겁니다

20ㅌㅌ-6건물에 28억원의 대출금에 대한

공동담보물 설정

0원으로도 70억 건물주가 될 수 없지만

1-20%의 돈으로 70억 건물주 되는 것도

허상에 가깝다는 것을 아셨나요?

감정가 60억원 건물을

44억원에 샀다는 말에 혹하시는 분들은

지금 이 시간에도 감정가의 절반 값에

절찬리 판매되는 수 천 개의 법원경매 매물을 확인 바랍니다.

결국 철준이 주장한

나는 S 회사 최대주주다~!

나는 70억 건물주다~!

이 모든 건

S 대표와 건물주 아빠를 뒀을 때만

가능한 스토리였고요

바베처럼 가난한 헌책방 사장 아빠를 둔 분들이라면

쓰리잡 노동소득 + 자본소득

몸빵 뛰십시오.

그렇게 하더라도

아주 빠르진 않지만

한복집 임차인을 둔 대구 서문시장 상가

거제 촌집의 상가

대구 수성구 범어동의 구분상가

대구 중구 남산동 재개발지역의 상가주택을 둔

바베처럼

40대에 꿈을 영글게 만들 수 있습니다

3. 철준이의 건물 투자는 과연 성공적인가?

실제로 월 600만원 수익인가?

철준이 월이자가 1384만원 정도이며

현재 받는 월 임차료는

관리비 포함 1968만원이라고 주장하면서

대략 월 6백만 원 정도 차익을 보고 있다고 말하는데요

첫번째 대출인 7.7억원

나머지 대출인 33억원

외에도 추가 대출이 있더군요

2023년 1월 6일

20ㅌㅌ-5건물에 3.83억 원 정도의 추가 대출을 하였더군요.

그것도 본인이 말한 것과 달리 1금융이 아닌

바로 20ㅌㅌ-5건물의 1,2층에 임차한

2금융 키움저축은행의 3.83억원에 대한 고금리 이자를

계산에서 제외했더군요.

고의 누락하신 거죠?

마치 건물 사면서 발생한 4.6%의 부가세인

2억 원을 상가건물매입 비용에서

고의 누락한 것처럼요.

풀대출 건물에 누가 고액의 보증금을 걸고

임차를 하겠습니까?

고로 은행측은 1,2층을 사용하면서

보증금 4.6억원에 대한 근저당권 설정을 요구하여

두 개 동에 대한 추가 담보를 최대한으로 끌어 쓴 겁니다.

고로 0원으로 70억 건물주 되는 방법은

아빠 회사 + 아빠 건물이 있어야 가능한 것이고

누구나 건물주가 된다는 광고는 허위입니다.

계속해서요

부동산 담보대출금리가 최대 15%에 이르던데

5%만 계산해서 추가 월 160만원이

임대수익에서 빠지겠습니다.

자 그럼 440만원의 월 수익이 생기는데요

거기서 우린 보유세를 계산해야 합니다.

철준이가 좋아하는 감정가 기준으로 계산해보겠습니다.

감정가 60억원에서 70%에 해당하는

공정시장가액에서 토지세와 건물세를 계산하면

토지세 840만원

건물세 525만원

거기다가

지방교육세와 지역자원시설세를 합치면

1932만원이 나옵니다.

여기서 추가되는 것이

종합부동산세인데요

여기 계산법은 부동산을 몇 개 보유했냐에 따라

복잡해서 괜히 태클 들어올 가능성이 있으니

더 부담이 큰 종부세 계산은 제외하겠습니다.

재산세만 적용했을 때

월 167만원이 임대수익에서 또 빠지겠습니다.

여기까지 계산하면

600만원 - 숨겨진 대출 월이자 160만원 - 재산세 월 167만원

= 273만원인데요

여기서 끝일까요?

천만에 말씀!

소득이 있는 곳에 세금이 있다~!!

여기서 임차보증금 5.33억원과

월 273만원에 대한 상가임대소득세를 정산해야죠

보증금은 간주임대료로 계산되어

연 1860만원

고로

총 임대소득은 5140만원

총 임대소득서 사업자등록된 기준경비율 60%를 제한

순수익 2천만원

이 과세표준액에 대해서 본인의 소득수준에 대한

종합소득세가 과세되는데요

대충 30%만 계산하면 600만원의 종소세가 과세되죠.

기존 월 273만원 중 월 50만원의 종소세가 빠집니다.

고로

철준이가 풀대출로 44억원의 건물을 매수해서

얻는 월 순수익은 최대 223만원이고요.

심지어

이건 부가가치세는 제외하고 말씀드린 겁니다.

부가세 10%는

철준이의 특기에 따르면

상기의 임차료에 포함된 금액일 가능성이 99%지만

혹시나 태클 들어올까 싶어

제외한 수익이 월 223만원이고요.

공실이 단 하나라도 발생하면

100% 적자가 됩니다.

지난 글에서도 말씀드렸다시피

키움저축은행이 빠지면

보증금 4.6억 원을 일시에 반환해야 하고

월임차료 1.2천만원이 사라지면서

흔히 말하는 깡통건물이 탄생하게 됩니다.

은행은 절대 안빠진다고 호언장담하던데요

ㅋ

who knows?

새롭게 개정된 상가임대차보호법에 따라

계약만료 하루 전날에

재계약 거부 통보를 하는 순간

임대인은 임차인에게

보증금 4.6억원을 계약 만기일에 내줘야 합니다.

만약 제가 키움증권 은행에서 근무하는 직원이라면

계약 만료 하루 전날에

다른 몇몇 건물을 찜해둔 후

철준이에게 보증금과 월세를 각각 반으로 깍아달라고 쇼뷰를 쳐서

인사고과 점수를 얻겠습니다.

건물주들은 잘 아시겠지만

세상에서 제일 무서운 게

귀신 호랑이 전쟁이 아니라

바로 공실이거든요.

이런 리스크를 안고

40억 대 대출을 일으킨 후

월 223만 원을 벌 바에는

차라리 그냥 빵집 알바를 하세요

바베가 운영하는

대구 히스피 빵집의 점장은 월 320만원 받고 일합니다.

훨씬 맘 편합니다.

6부에서 계속...