골드스푼 철준이 이야기 8부
- TV 토익편 오해원
- 4월 30일
- 6분 분량
이 글은 상가투자 및 건물투자를 준비하는 분들에게
419만원짜리 강의보다 훨씬
더 알차고 멋진 강의가 될 겁니다
글은 길지만
일곱 시간에 걸쳐 그만한 정성을 담았습니다.
1. 2022년 1월 무자본 백억자산가 저격
그리고 2022년 12월 전세사기사건의 서막
출처 입력
전세 사기사건이 본격적으로 이슈가 되기전
바베는 이 사건을 예견하고
일찌감치 블로그에서 경고를 했었는데요.
2022년 1월
뜨거웠던 유동성 파티가 정점에 이르렀을 때
당시 아주 요상한 자금 흐름이 발생한 걸 발견한 바베는
이른바
누구나 백억 자산가가 되는 방법에 관한 글을
시리즈로 올렸고
투자 블로그 바닥에선 흔치 않은 인기를 누렸습니다.
누구나 백억 자산가가 될 수 있는 세 가지 방법 1부
요즘 떠도는 인터넷 부동산 부자 짤이 있던데.. 흐음... 하여간 한 명은 확실히 아니고 흐음... 오늘은 가...
그리고 이 방법에 어떤 문제점이 있는지에 대해
질문을 던진 후
2부에서 이야기를 이어갔습니다.
누구나 백억 자산가가 될 수 있는 세 가지 방법 2부
내용은 2019년 524채 빌라왕 모녀의
사기 사례를 예시로 들면서
무자본 투자로 1000억대 자산가로 등극한 원리를
설명이었고
이런 식으로
자본금 0원의 백억대 자산가들이
겉으로는 성공한 투자가의 모습으로 비춰지지만
실상은
사기꾼에 지나지 않음을 지적해드렸습니다.
그리고 일년이 지난 후부터 터지기 시작한
전세사기사건은
수 명의 극단적인 선택으로 생을 달리한
희생자들을 낳으면서
전국적으로 그 피해자들을 양산했는데요
즉 2022년 1월에 바베가 무자본 100억 자산가를
저격하면서 경각심을 준 이후
2022년 12월부터 빌라왕 사건 등
본격적인 전세사기 피해자들이 전국적으로 양산되었죠
시간차가 발생한 이유는 무엇일까요?
빌라왕이 빌라를 사들인 이후에도 시세가 오르고
더 비싼 값에 빌라를 사들일 매수자가 나왔다면
실로 그는 무자본 자산가가 될 수 있었겠죠.
그러나
부동산 경기가 꺽이면서 시세가 떨어지고
더 비싼 값에 빌라를 사들일 매수자가 없었고
기존 세입자들이 전세금 반환을 요청하니
다른 세입자들의 전세금을 받은 걸로 돌려막기하다가
매년 돌아오는 종합부동산세와 재산세를 납부해야 하고
건물 수선 수리비용을 쏟아 붓다가
자신의 빌라에 공실이 발생한 상황에
기존 세입자들이 전세금 반환 소송을 하면서
결국 버티지 못하고 잠수를 타면서
결국 전세사기사건이 된 건데요.
나무위키에 기재된 내용
2022년 빌라왕 사태 - 나무위키
2022년 빌라왕 사태
2022년 12월 경 깡통주택 을 많게는 수천 채 단위로 보유한 악질적인 임대인, 일명 '빌라왕' 몇 명 때문에
2022년 12월 경 깡통주택을 많게는 수천 채 단위로 보유한
악질적인 임대인, 일명 '빌라왕' 몇 명 때문에
수백 세대의 세입자들이 전세 보증금을
돌려받지 못하는 피해를 입게 되었음이
주요 언론에 보도되면서
대한민국의 부동산 시장이 갖고 있는 문제가 수면위로 드러난 사건.
바베는 2022년 1월에 전세사기 사건의 사례를
미 경고했었고요
전세사기 행위들은
이미 2021년 하반기에 정보를 취합했었죠.
여기서 의문
전세사기 vs 깡통전세 차이점?
둘다 건물주가 전세금을 돌려줄 수 없는 상황인데요
차이는 임차인으로부터 전세계약을 할 당시
기망의 의도가 있었냐 없었냐
차이로 결정됩니다
전세를 들였지만 전세액이 하락하면서
기존 전세액을 돌려줄 수 없는 경우
깡통전세라 부르고요
임의 경매 후 낙찰가는 임차인에게 돌려주고
모자란 금액은 개인회생 혹은 개인파산 등으로
마무리되는데요
범죄는 아니죠.
그러나
임차계약에서 기망의 행위가 있었다면
전세사기라는 범죄행위가 되는 건데요.
빌라왕들은 사기가 아니라면서
변호사를 끼고 당당하게 대응했지만
결론은 빌라왕 5인 평균 12년 징역형을 받았죠
당시 솜방망이 처벌이라는 사회적 비판을 수용하여
현재 규정이 변경되었는데요
사기피해금액이 50억원 이상인 경우
최대 15년형에서 무기징역형으로 확대되었습니대이
2022년 1월 무자본 빌라왕 아파트왕 저격
2022년 12월부터 전세사기사건이
전국적으로 확산
전세사기피해자 수 명이 극단적 선택을 하는 동안
아직까지도 피해자들의 구제는
제대로 이뤄지지 않은 상황인데요.
이제 바베는
상가투자 사건에 대해 한 말씀 드리고자 합니다.
2. 2025년 4월 무자본 건물주 강사 저격
그리고 2025년 ?월 건물주주 대혼란의 서막
또 나왔다
잡아 넣으면
튀어 나오고
또 잡아 넣으면
또 튀어 나오는 화수분같은 온라인
1.
무자본 풀대출 건물주가 되었다
돈 없는 너도 건물주가 될 수 있다
이 강의만 들으면 너도 무자본 건물주~!!!
이렇게 광고를 해서
무려 천 명 가까운 유료 수강생을 모은 상가건물투자 강사
1기 279만원
2기 299만원
3기 329만원
4기 359만원
5기 419만원
6기 419만원
강의 매출액만 30억원 내외 (컨설팅비 별도, 중개수수료 별도)
2.
그러나 막상 수강생을 모으고 나면
진짜 돈 없는 사람은 나 몰라라
(허위 광고에 낚인 피해자)
어디서건 빚을 땡겨올 수 있는 수강생들을 대상으로만
건물투자의 세계로 안내
3.
무자본인 수강생이 건물 계약금을 얻는 방법으로 조언한 것은
1) 아빠집 엄마집 담보로 빚을 구해오기
2) 정부지원 정책자금 받아서 건물 계약금 사용 조언
(강사 자신도 경기도 정책자금 5억원 받아서 건물 계약금 사용)
4.
나머지 건물 매입 잔금을 얻는 방법으로 조언한 것은
1) 1금융 은행 추천하지만 잔금 전액이 나오지 않음
(강사 자신도 아빠 건물을 공동담보로 잔액 해결)
2) 자신이 1.5금융권이라 부르는 대부업 및 대부중개업으로 연결
(대출액의 3%가 수수료 10억 기준 3천만원)
3) 건물 담보만으로는 잔금 전액이 해결되지 않기에
브릿지라 부르는 컨설팅업체 소개
(신규법인의 매출조작된 장부로 사업자대출 추정)
5.
중개법인에서 잘 안팔리는 매물들 위주로 소개받아
단톡방에 매물 소개
이후 강사말대로라면 100명의 건물주
(라고 쓰고 잠재적 피해자) 탄생
강사가 주장하는 바는 이렇습니다.
건물을 싸게 사서 제값에 팔면 된다
건물주들 중 피해자라고 하는 이는 없다
고로
난 잘못이 없다
출처 입력
전세사기범들도 2022년까지는
정신승리하면서 그렇게 떠들어댔고요
건물주분들께 이렇게 말씀 드리겠습니다.
강의 홍보 영상에는
19억원에 매수해서
27억원에 매도!!!!
라고 광고하고 있지만
사실은 27억원에 매도 예정이라는 하단의 글자를 보셔야 하고요
단톡방에서 계약완료 떠들어대던데
몇 안되던 실제 계약 거래가 등기부에 확인되던
실거래 사례이긴 하더군요
2024년 9월 19일에 19억원의 거래 사실이 확인됩니다
그런데 벌써부터 공실로 고생이 많으시네요
7층, 3층, 2층이 공실이네요
2층, 3층은 1000/84 그리고 관리비 7만원
7층은 1000/60 관리비 7만원
보증금 3천만원과 월 250만원 정도가 손실 발생했군요
27억에 매도를 시도중인 수강생분은
대출이자뿐만 아니라
공실의 스트레스로 인해
27억원의 매도가를 조정했는데요
무려
20억원
이 건물은 매도가가 이제 20억부터 시작되었는데요
운좋게 6기 수강생이 이 물건을 사줘서
6월에 매매가 원하는 20억원에 이뤄졌다고 칩시다
매매가는 20억 원
매수가가 19억 원이었는데
1억 남나요?
그럴리가요
20억원에 취등록세 4.6% 계산해야죠.
9200만원
부동산 중개수수료와 법무사 수수료도
퉁 치면 2000만원
매도시에도 중개수수료가 들겠죠?
2000만원
대출액을 1금융 은행을 이용했다면
중도상환 수수료를 물겠죠
1%의 중도상환수수료 계산시 19억원의 1%인
1900만원
상가투자강사가 추천하는 아주 요상한
1.5금융권을 이용하시면
3%의 중개수수료를 내야하니
풀대출이었다면
5천만원 정도
그리고 은행에는 별도의 대출이자를 냈겠죠?
풀대출이었다면
19억원 X 4.8%의 9개월치
6840만원
이 모든 금액을 합산하면
현재 매도하고자 하는 희망매도가에 네고 없이
매수자가 나타나서 6월에 잔금계약까지 치뤄진다면
1억 6천 9백 4십만원 되겠습니다.
마이너스가요
마이너스~
대표사진 삭제
사진 설명을 입력하세요.
그나마 빨리 파셔야 이정도로 마무리지을 수 있고요
늦어지면 공실 이자와
7월부터 재산세 납부가 이어지겠죠.
상가임대 소득세 계산은 귀찮아서 치아뿌렸어요
상가투자 강사는
강의료 419만원 + 컨설팅비 200만원
건물중개수수료인 매매가 0.9%의 70% 인 1.1억원
대출중개수수료는 풀대출액 3%의 추정 70%인 4000만원
건물 매매 한 건으로
1.56억 원을 수할 것으로 추정
그리고
기존 19억원 상가건물 매도자는 상가건물 스트레스 탈출
중개법인은 중개수수료 수익
대부중개업자는 중개수수료 수익
이게
상가건물 투자의 세계입니다
0원으로 70억 건물주와 같은 장밋빛 꽃길은
애초에 없었습니다.
매수는 빌딩*
매도는 케이*
이거 살려고 준비중인 사람들의 수는 천 명 가량
1기 77 + 81 279만원
2기 70 + 81 299만원
3기 55 + 57 329만원
4기 65 + 65 359만원
5기 63 + 64 +67+ ? 419만원
6기 ? 419만원
총 참가자 1000 여명 강의액 30억원 건물주 100여명
출처 입력
현재 매도가는 20억원
희망가에 매도가 되면
1.69억원 적자로
바베피셜 가장 성공적인 엑싯이 아닐까 싶습니다.
현재까지 저 모임에서 탄생한
백여명의 건물주들 중에서
성공엑싯을 한 유일한 사례라고 소개된 분이 있는데요
6기 강의 홍보 라이브방송에 나오셨더군요.
20억원에 사서
23억원에 엑싯하셨다면서
아주 기뻐하셨는데요.
오해마세요
돈을 벌어서 기뻐하신 게 아니라
누군가에게 매도하면서 엑싯을 할 수 있어서
아주 기뻐하신 거에요
상가투자 강사에게 추천받은 매물이 아니라
이미 2020년에 매수한 건물이었더라고요
즉 성공 엑싯 수강생이 맞긴 하지만
추천받은 건물 투자 후 성공 엑싯이 아니라
물려 있던 건물을 누군가에게.....(수강생일지도 모르죠)
매도 엑싯이
정확한 팩트입니다.
2020년에 20억원에 매수한 건물을
2025년에 매도하여 23억원에 매도하였다면
취득세와 재산세 및 중개수수료 등으로
양도차익은 다 녹아났다고 보시면 되겠습니다.
그렇다면 최악의 건물주는 누구일까요?
1단계
풀대출로 건물을 매입하여
건물주의 영광은 누렸는데
공실이 발생한 임차료수익보다 대출이자가 더 크다
2단계
건물의 하자가 발생하여 수선비용이 소요되고
종소세와 재산세를 내는
5월 7월 9월 스트레스가 크다
3단계
갑자기 임차인이 나간다면서
보증금을 돌려 달라는데
보증금이 없다?
임차를 맞추지 못하면 임의경매
억지로 저렴한 월세로 신규임차인을 들이면
건물 수익률 악화로 건물 가치 하락
4단계
1층 우량 임차인이 갑자기 나가는데
보증금이 없다?
그러면서 확정일자 받은 임차인에 의한
임의경매로 넘어가
2024년 상가건물 평균 낙찰가율인 65%에 낙찰되는 순간
풀대출에 이용한 모든 담보물도 임의경매
그리고 건물주는 파산
다가올 피해를 막을 필요가 있겠습니다.
앞서 언급한대로
상가투자강사는 자신의 방어논리로써
'건물을 싸게 사서 제값에 팔면 된다
건물주들 중 피해자라고 하는 이는 없다
고로
난 잘못이 없다'
라고 말하고 있는데요
2022년 1월에 무자본 백억자산가의
빌라 아파트 전세사기 행각에 대한 저격의 결과가
얼마나 참혹했는지 잘 아실 겁니다.
그의 말대로 싸게 샀지만 팔지 못해 손실이 발생하는 건
건물주들의 책임입니다.
그러나
그의 무자본 건물주 광고를 보고
그에 대한 믿음을 가지고
그가 추천해주는 불법적인 방법을
법적 문제가 없는 것으로 이해하고 실천하여
무자본 풀대출 건물주가 되었다가
금전적 법률적 피해를 보게되는 것은
상가투자 강사의 책임이 맞습니다.
무자본으로 건물을 살 수 있다는 그의 광고가
고액의 강의료와 컨설팅비를 내고 나면
부모집 담보나 정책자금 등으로 얻어낸 돈으로
건물 계약금을 사용하고
불법중개업체를 이용한 사업자대출을 사용해서
나머지 잔금을 메꾸는 투자인 걸 알게된
수강생들의 실망감이 매우 크고
환불을 강력히 원하는 것은
매우 합리적인 대처방법이고요
상가투자 일타강사 본인마저도
2022년에 매수한 건물에서
아직도 여전히 엑싯을 못하고 있죠?
피해구제는
하루라도 빠른 것이 좋습니다.
바베의 전세사기 예고글을 보고
이 녀석이 촉이 좋구나
싶은 분들은
대응을 위한 단톡방으로 들어오셔서
함께 대응방안을 고민해보는 것을 추천드립니다.
변호사와 세무사도 함께 하고 있습니다.
이전의 방은 뿌락치들이 많아
실제 대응하려는 분들로만 구성된
새로운 단톡방으로 들어오셔야 합니다
대표사진 삭제
사진 설명을 입력하세요.
참여코드를 얻으시려면
비댓으로 결제내역과 신원확인이
반드시 이뤄줘야 합니다.
깐깐한 검증과정을 미리 양해부탁드립니다.
p.s.
의사 세무사 학원원장 제빵사 등
인기 있고 능력있는 자영업자들의 건물 매수는
언제나 추천합니다.
바베는 상가건물 투자가 무조건 나쁘다는 것을
말하는 것이 아닙니다.
스스로가 우량임차인이 되어
합법적인 대출로 상가건물 투자하는 것은
좋은 입지의 좋은 물건에 한해서 추천드리고요
확실한 창업아이템이 있는 분들에 한해서
상가건물 투자하라는 메지시를
졸저 젊은 부자의 법칙에서도 강조해드렸습니다.
그런 아이템도 없이
강남 건물 공실률도 매분기 치솟는 상가지옥 시기에
댄스연습장이나 무인 카페 등
누구나 아무나 차릴 수 있는 아이템만 가지고
풀대출 건물 매수를 하겠다는 분들의 피해를 막기 위해
이 글을 작성하였습니다
아무쪼록
피해가 최소화되길 바랍니다.
Comments